Den svenska vänstern saknar ett återkommande forum där aktivister, organisatörer och företrädare från den breda rörelsens olika delar – partier, fackföreningar, aktivistnätverk – kan mötas för att diskutera hur vi bäst bygger en motkraft till kapitalismens alltmer reaktionära konjunktur. I förra numret av Röda rummet (#1, 2026) bad vi därför tre vänsterröster reflektera över vilka strategier de tror kan föra rörelsen framåt. I detta nummer bygger vi vidare på den diskussionen genom att introducera ett nytt inslag i tidskriften: strategidebatt. Under denna rubrik hoppas vi publicera provokativa och programmatiska texter av rörelseaktiva som syftar till att stärka vänsterns förmåga att intervenera i sociala kamper, följt av lika initierade svar. Förhoppningen är inte bara att möjliggöra samtal över organisationsgränser, utan även att förnya debatten om hur vi bäst översätter vardaglig organisering till långsiktig samhällsförändring.
Här inleder vi detta återkommande tema med att publicera en text av Oscar Harvey Westerlund (Allt åt alla Stockholm, med tidigare bakgrund i Ort till ort) om bostadsorganisering inom och bortom Hyresgästföreningen, följt av svar från Halimo Nuur, Eva Fee och Maria Wallstam.
Debatten griper in i en av den radikala vänsterns återkommande stötestenar – hur ska revolutionärer förhålla sig till reformistiska organisationer? Utbytet blottar en strategisk splittring inte olik den som länge präglat arbetsplatskamp, mellan de som förespråkar självständig organisering utanför de socialdemokratiska fackföreningarna och de som i stället argumenterar för att bygga facklig opposition inom etablerade strukturer, då dessa till syvende och sist samlar den stora majoriteten av den svenska arbetarklassen. Debatten är därför inte bara av intresse för bostadsaktivister, utan för alla de som frågar sig hur vi organiserar för radikal samhällsförändring i ruinerna av en socialdemokrati som verkar alltmer oförmögen att försvara sina egna landvinningar.
Oscar Harvey Westerlund
Makt byggs i kvarteret, inte i förhandlingsrummet
Våra liv balanserar mellan två fundamentala sfärer: arbetet och hemmet. Dessa två sfärer bestämmer vår ekonomiska trygghet och möjlighet till ett värdigt liv. Om du förlorar jobbet eller blir av med din bostad är din existens plötsligt hotad och tryggheten omkullkastad. Därför måste vi göra bostaden till en arena för kamp. Mot godtyckliga hyreshöjningar, mot renoveringar som vinstdrivande spekulation, och mot hyresvärdar som vägrar sköta underhållet. Att organisera oss som hyresgäster är inte bara en fråga om lägre hyra, utan om makt och självbestämmande.
Sverige har länge haft en exceptionellt stark representant för hyresgäster, Hyresgästföreningen. Det är en nationell organisation som tvingat igenom lagstadgade tryggheter för hyresgäster. Hyreslagen, besittningsskydd och en modell som säkerställer att Hyresgästföreningen är med vid förhandlingsbordet när hyresnivåer ska bestämmas, är alla viktiga landvinningar som Hyresgästföreningen kämpade sig till under 1900-talet. Men dessa vinster är inte värda namnet om det inte finns en massrörelse som kan se till att vår plats vid förhandlingsbordet är värd någonting och kan säkerställa att de lagstadgade rättigheter vi har efterlevs.
Därför kommer jag i denna text att argumentera för att Hyresgästföreningen blivit en förvaltare av ett hyresförhandlingssystem som inte längre skyddar hyresgästerna, vilket resulterat i kraftiga hyreshöjningar och en urholkad maktposition. Jag menar att lösningen är att bygga en självständig gräsrotsrörelse som kan utmana hyresvärdarna genom direkta aktioner, och därmed tvinga fram en verklig maktförskjutning för hyresgäster.
Hyresgästföreningens paradox
Hyresgästföreningens förhandlingsmodell bygger på hyresvärdarnas premisser, där man nöjer sig med att räkna på deras kostnadsökningar när man förhandlar nya hyror snarare än att sätta hårt mot hårt och mobilisera medlemmarna. Det är fastighetsägarnas kostnader som tas upp vid förhandlingar, aldrig hyresgästernas ekonomiska verklighet eller de stigande boendekostnader vi redan pressas av. Genom att acceptera spelregler som motparten dikterar tillåter man att förhandlingarna utgår från vad som är rimligt för fastighetsägarna, inte för oss som bor där. Man litar blint på att ens närvaro vid förhandlingsbordet på något magiskt sätt ska leda till bättre villkor.
Tre exempel från den samtida bostadskampen illustrerar hur Hyresgästföreningen förhåller sig till att företräda hyresgästerna:
2024 ingick Hyresgästföreningen ett avtal med fastighetsbolaget Victoriahem i Järva, norra Stockholm. Avtalet innebar en övergång till individuell mätning och debitering av varmvatten, plötsligt skulle trångbodda familjer betala för den totala vattenanvändningen ovanpå hyran. Detta resulterade i ökade boendekostnader, då vattenavgiften höjdes kraftigt utan att hyresgästerna hade insyn i vare sig avtalet eller sina egna mätare. Först försvarade Hyresgästföreningen avtalet med att det handlade om ofrånkomliga EU-direktiv som man bara måste följa. Men när folk blev arga och organisationen Ort till ort organiserade en kampanj, då ändrade sig Hyresgästföreningen snabbt. Från att ha sagt att avtalet var okej började de helt plötsligt fundera på om det verkligen var så bra, och begärde tillslut en utvärdering. Detta visar att Hyresgästföreningen utgår från att följa direktiv och lagar framför hyresgästers intressen; man ser det som att makten formeras någon annanstans. Vi måste av nödvändighet visa motstånd mot varje försämring av hyresgästernas situation, oavsett var direktivet eller lagen kommer ifrån.
Ett annat exempel är fallet med Michel Rowiński i Uppsala från 2021. Som förtroendevald i Hyresgästföreningen engagerade sig Michel i den så kallade Arbetsgruppen för 0-alternativ, en kampanj som ifrågasatte att renoveringar alltid ska leda till höjda hyror (särskilt när många renoveringar egentligen är underhåll som hyresvärden är skyldig att bekosta). När Michel vägrade att välja mellan det engagemanget och sin plats i Hyresgästföreningens förhandlingsdelegation blev han suspenderad som medlem i två år. Det beslutet visar tydligt vad som förväntas av Hyresgästföreningens förtroendevalda: lojalitet mot förhandlingssystemet, inte mot hyresgästernas kamp.
Ett tredje exempel, från mars 2026, visar hur organisationen förhåller sig till politiska initiativ som går bortom status quo. Vänsterpartiet föreslog då en tillfällig frysning av hyrorna i ett läge där hyresgästerna under flera år mött kraftiga höjningar. Hyresgästföreningen valde att avvisa förslaget med hänvisning till att hyror ska fastställas genom förhandlingar, inte genom politiska beslut. Man avvisade därmed ett verktyg som faktiskt skulle ha gett hyresgästerna omedelbar ekonomisk lättnad, till förmån för en principiell hållning om att förhandlingsmodellen måste värnas.
För att förstå Hyresgästföreningens handlingsförlamning krävs en analys av maktförhållanden på bostadsmarknaden. Organisationer som Hyresgästföreningen har ärvt en modell som bygger på en specifik historisk maktbalans. Under efterkrigstiden kunde förhandlingar och politisk påverkan inom systemet ge resultat som gynnade arbetarklassen.
Historiskt byggdes hyresgästernas makt underifrån, i kvarteren, genom organisering, blockader och hyresstrejker. Man pekade ut hyresvärdarnas roll i människors vardag, något som historikern Hannes Rolf dokumenterar i sin bok När hyresgästerna gjorde uppror (2021). Spänningarna utmynnade dock i en seger för den svenska modellens korporativa samförstånd. Staten och parterna skulle i samverkan förvalta bostadsmarknaden. Hyresgästföreningen fick en unik, lagstadgad plats vid förhandlingsbordet. I utbyte mot eftergifter från fastighetsägarna åtog den sig att kanalisera missnöjet in i regelverk och centrala avtal.
Problemet idag är att denna maktbalans inte längre råder. Folkrörelsernas makt har eroderats, medan kapitalets strukturella makt har stärkts i kölvattnet av den nyliberala våg som startade på 80-talet. De lagstadgade skydden och den etablerade förhandlingsmodellen, som en gång gav landvinningar, har blivit institutionella bojor. Sedan 2023 har hyrorna i Sverige ökat med i genomsnitt 19 procent. En historisk chockhöjning som Hyresgästföreningen, med sin plats vid förhandlingsbordet, inte förmått att stoppa.
Hyresgästföreningen är därmed fången i en paradox. För att effektivt försvara medlemmarna mot renoveringar som leder till hyreshöjningar (så kallade renovräkningar), eftersatt underhåll och den ekonomiska press som ständigt ökande hyror innebär, skulle den behöva en mer konfrontativ hållning. Men dess institutionella logik, med fokus på stabilitet och samförstånd, gör sådana förändringar näst intill omöjliga. Rädslan för att förlora sin plats vid förhandlingsbordet gör att ledningen hellre kompromissar med hyresvärdarna än riskerar en öppen konflikt. När en part systematiskt utnyttjar sitt övertag är dock samarbete inte neutralt. Att då hålla fast vid “god ton” är att acceptera nederlag.
Vi måste söka svar på annat håll
Den svenska hyresgäströrelsen bildades i början av 1900-talet som en reaktion på en bostadsmarknad som inte erbjöd några skydd för de boende. I frånvaro av lagstadgad besittningsrätt och reglerade hyror var hyresgästernas enda verktyg deras egen kollektiva styrka. Deras metoder var direkta och syftade till att omedelbart påverka maktbalansen på hyresmarknaden. Idag har Hyresgästföreningen institutionaliserats. Organisationen är mer upptagen med att förvalta systemet än att utmana hyresvärdarna. Men radikala bostadsaktivister kan både lära av historien och blicka bortom Sveriges gränser för inspiration.
I Spanien har rörelser som Sindicat de Llogateres i Barcelona och Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) i hela Spanien skapat direktdemokratiska folkrörelser som bygger på solidaritet, ömsesidigt stöd och direkt aktion. Dessa rörelser har uppstått som ett svar på en extrem bostadskris och ett svagt socialt skyddsnät.
Sindicat de Llogateres kombinerar juridisk rådgivning med kollektiva hyresstrejker och blockader för att stoppa vräkningar. PAH har specialiserat sig på att omvandla privata skulder till en politisk fråga, bland annat genom att ockupera bankägda tomma hus för att ge tak över huvudet åt vräkningshotade familjer. Deras framgångar bygger på en förmåga att tydligt definiera orsakerna till de problem som människor upplever i sin vardag, att erbjuda omedelbara praktiska lösningar och att använda metoder som placerar den verkliga beslutsmakten hos de drabbade själva. Det vill säga, de aktiverar hyresgästerna själva i stället för att hänvisa dem till en högre instans. Detta står i skarp kontrast till Sverige, där Hyresgästföreningen inte längre ser sig ha en roll i mer akuta konflikter såsom renovräkningar eller dåligt underhåll.
Oavsett om vi ser till den tidiga hyresgäströrelsen i Sverige eller dagens Spanien, är lärdomen att förändring kräver en förmåga att utmana fastighetsägarnas makt genom direkta aktioner. Reella förskjutningar i maktförhållanden mellan hyresgäster och hyresvärdar kräver att man vågar identifiera strukturella motståndare, och att man sätter de boendes omedelbara behov i centrum.
I dagens Sverige finns det aktivitet på denna nivå; självständiga hyresgästgrupper bildas i fastigheter för att gemensamt hantera konflikter med värdar, ofta kring renovräkningar. Grupper som Ort till ort och Allt åt allaär exempel på när man försöker uppmuntra denna typ av organisering. Där har man prioriterat praktisk erfarenhet av att organisera hyresgäster, med det explicita målet att bygga kapacitet för att få igenom krav gentemot hyresvärdarna, att kollektiv handling skapar ett annat slags inflytande än formell representation. Poängen är inte att avvisa förhandlingar, utan att inse att styrkan i en förhandlingsposition i hög grad bestäms av organisering utanför förhandlingsrummet.
I Sundbyberg var jag själv med och organiserade mot planerade renovräkningar med Ort till ort. Vi knackade dörr, demonstrerade och genomförde aktioner mot den kommunala hyresvärdens kontor. Vårt arbete resulterade i att renovräkningar blev en valfråga och att det nya politiska styret i Sundbybergs kommun 2022 ändrade ägardirektiven för den kommunala hyresvärden, vilket innebar att en lägsta nivå vid renoveringar skulle tas fram, i stället för att tvinga hyresgästerna till dyra totalrenoveringar. Under hela kampanjen var Hyresgästföreningen helt frånvarande. Min upplevelse sedan dess är att Hyresgästföreningen inte har så mycket kraft att bidra med i de lokala kampanjer som är så viktiga för att flytta fram hyresgästernas position.
Är samarbete möjligt?
Detta öppnar upp frågan: hur ska radikala bostadsaktivister, som ofta organiserar utanför gamla strukturer, förhålla sig till Hyresgästföreningen? Frågan är inte principiell, utan strategisk. Det vore oklokt att avfärda en organisation med så omfattande resurser och en formell plats i hyressättningssystemet. Men samarbete blir endast meningsfullt så länge det inte kväver vår handlingskraft.
Den primära uppgiften för bostadsaktivister utanför Hyresgästföreningen måste vara att bygga egna oberoende grupper i kvarteren där vi bor. Från denna position kan man sedan sätta press på Hyresgästföreningen på ett annat sätt. I stället för att försöka påverka inifrån, kan man genom handling skapa situationer som tvingar fram ett tydligt ställningstagande. Om en självorganiserad grupp till exempel inleder en hyresstrejk, blir det avgörande hur den lokala Hyresgästföreningen förhåller sig. Ger den offentligt och juridiskt stöd till aktionen, eller avråder den från konflikt för att bevara en dialog med hyresvärden? Ett sådant scenario sätter inte bara press på hyresvärden, utan blottar också den etablerade organisationens prioriteringar på ett konkret sätt.
Om trycket från en stark och synlig gräsrotsrörelse blir tillräckligt stor, kan det tvinga fram förändringar i delar av Hyresgästföreningen, särskilt på lokal nivå. För att inte tappa all trovärdighet kan avdelningar tvingas att ta en mer konfrontativ roll. Då är samarbete möjligt. Om organisationen däremot konsekvent väljer att undvika konflikt till förmån för systemets stabilitet, även när medlemmars grundläggande intressen står på spel, så har den självorganiserade rörelsen ändå nått en klarhet. Den har då praktiskt demonstrerat att det verkliga försvaret av hyresgästerna måste byggas på annat håll.
Från förvaltning till kollektiv handlingskraft
Slutligen handlar det om att övervinna en logik som i första hand värderar stabilitet och förvaltning. Lösningen ligger i att återupprätta förmågan till kollektiv handlingskraft där den egentligen hör hemma, i hyresgästers vardag och i våra gemensamma intressen. Det handlar om en förflyttning från ett reaktivt försvar för befintliga rättigheter, till att aktivt skapa den gemensamma styrka som krävs för att omfördela makten på hyresmarknaden.
Då blir den avgörande frågan till Hyresgästföreningen: Är ni med på tåget? Är ni redo att ta tag i de fundamentala intressekonflikterna som alltid finns mellan hyresgäster och hyresvärd? Denna konflikt går inte att förhandla bort, den kan bara konfronteras. <<
Halimo Nuur
Bostadskamp börjar med tillit
Oscar sätter fingret på något centralt: utan organisering i kvarteren finns det ingen verklig makt för hyresgäster. Förhandlingsbordet i sig förändrar ingenting om det inte finns en kollektiv kraft bakom. Där är vi överens. Men frågan är inte bara var makt byggs, utan också hur och under vilka villkor.
Mina erfarenheter från Rosengård i Malmö visar att organisering sällan börjar med en konflikt, utan med tillit. I områden präglade av segregation, ekonomisk otrygghet och en lång historia av maktmissbruk från både myndigheter och fastighetsägare är steget till kollektiv handling ofta långt. Inte för att viljan saknas, utan för att riskerna är betydliga.
När vi 2023 organiserade oss mot dubbelhyreshöjningarna – då sju av Malmös hyresvärdar ville höja hyran två gånger under samma år – mötte vi människor som levde i rädsla för vräkning, för inkassokrav, för att hamna i konflikt med sin hyresvärd och i förlängningen förlora den enda trygghet de hade: sin bostad. I ett sådant läge är en hyresstrejk inte en självklar strategi. Den kan vara effektiv, och var i fallet med dubbelhöjningarna också aktuell, men bara där det finns en tillräckligt stark kollektiv trygghet. I Rosengård krävde till och med personer som kände mig personligen att jag skulle kunna visa upp ett tydligt stöd från Hyresgästföreningen för att de skulle våga delta.
Det är därför organisering i praktiken ofta ser annorlunda ut än i teorin. Vi knackade dörr, pratade med människor i trapphus och på torg, samarbetade med trossamfund och lokala föreningar, med stöd av bland annat aktivister från Allt åt alla. Det tog tid. Men det var det långsamma och oglamorösa organiseringsarbetet som gjorde att människor började agera tillsammans: ringa hyresvärdar, ställa krav, ifrågasätta och uppmuntra varandra. Det var där makten började byggas.
Här tror jag att Oscar stundtals underskattar just detta arbete i sin text. Direkt aktion är inte bara en metod, den är ett resultat av organisering. Utan social förankring riskerar den att exkludera de mest utsatta, snarare än att mobilisera dem.
Samtidigt delar jag kritiken mot Hyresgästföreningen. Organisationen har i många avseenden kommit att fungera mer som en förvaltare än som en rörelse. Långa beslutsvägar, minimal förankring i förorten och en stark betoning på förhandlingar gör att Hyresgästföreningen ibland har svårt att möta de konflikter som människor faktiskt lever i. Det finns en risk att organisationen anpassar sig till systemets logik, snarare än att utmana den. Men min slutsats är inte att lösningen ligger i att bygga något helt utanför Hyresgästföreningen. Snarare att vi måste arbeta i spänningsfältet mellan olika former av organisering.
I Rosengård blev det tydligt att kampanjen mot hyreshöjningarna lyckades just för att den rörde sig både inom och utanför Hyresgästföreningens ramar. HGF spelade en roll, men den avgörande mobiliseringen skedde i nätverk, föreningar och informella strukturer. Det var där dynamiken fanns, där tilliten byggdes och där människor vågade agera. Samtidigt gav kopplingen till HGF kampanjen en viss tyngd och legitimitet.
Ser vi historiskt på arbetarrörelsens och hyresgäströrelsens utveckling har styrkan ofta legat i just kombinationen av rörelse och organisation. De rättigheter vi har i dag tillkom inte enbart genom förhandlingar, men de säkrades heller inte utan organisationer som kunde bära dem över tid. Problemen uppstår när kopplingen mellan dessa nivåer av kamp bryts. När organisationen tappar sin förankring i rörelsen, eller när rörelsen isolerar sig från strategiska positioner.
Här är erfarenheter från förorter och marginaliserade områden avgörande. De visar att organisering inte kan tas för given, utan måste byggas från grunden – i relationer, i vardagliga praktiker och i ett arbete som ofta är långsamt och osynligt. Det är också där frågor om rasism, klass och makt blir konkreta, men som lätt osynliggörs när Hyresgästföreningen tenderar att reducera organisering till förhandling.
Allt detta innebär inte att vi ska undvika konfrontation med hyresvärdar. Problemet i dag är snarare att Hyresgästföreningen i stor utsträckning har byråkratiserat bort denna nödvändiga aspekt av konflikten. När organisationen isolerar sig i förhandlingsrummet riskerar den att fjärma sig från de rörelser där hyresgästernas faktiska makt byggs. Förhandlingen riskerar då att bli ett mål i sig, snarare än ett verktyg som vilar på mobilisering underifrån.
När stabilitet, processer och ”ansvarsfull dialog” prioriteras framför rörelsebyggande uppstår ett växande avstånd till de konflikter människor lever med här och nu. Rörelser i kvarteren, specifikt i förorten, inkluderas sällan i strategiska beslut, utan förväntas anpassa sig till en förhandlingslogik som allt oftare leder till ett stillastående. Resultatet blir att hyresgäster lämnas ensamma när trycket från fastighetsägarna ökar, samtidigt som organisationen hänvisar till pågående processer.
Makt byggs inte vid förhandlingsbordet, utan i kollektiv handlingskraft. När banden till rörelserna försvagas urholkas också förhandlingspositionen. Att återföra organiseringen till människors livsvillkor handlar därför inte bara om metod. Det handlar om att bryta med en institutionaliserad passivitet. Och om att återknyta till den kamp som Hyresgästföreningen en gång växte ur och som fortfarande är grunden för organisationens legitimitet. <<
Eva Fee
Oscar behövs inom Hyresgästföreningen
Oscars artikel innehåller relevant kritik mot Hyresgästföreningen och dess ofta lama agerande. Han lyfter frågor som diskuteras även bland medlemmar och förtroendevalda. Jag ser, liksom han, behovet av gräsrotsaktivism kring lokala frågor och kamp mot hyreshöjningar. Jag deltar själv i sådana. Men det räcker inte. Bostadspolitiken måste bli en valfråga. Då behövs en gräsrotsrörelse som agerar, ställer frågor och stödjer bostadspolitiska krav. Såväl Hyresgästföreningen som de rödgröna partierna bör ställas till svars när det är mer snack än verkstad. Vi behöver radikala bostadsaktivister som Oscar inom Hyresgästföreningen, inte bara utanför.
Vi hade en gång en politik med målet bostad till alla, god bostadsstandard, bort med inneboende och rimliga boendekostnader i nyproduktion. Viktiga verktyg för att åstadkomma detta var kommunägda allmännyttiga bolag som drevs utan vinstsyfte, bostadskooperativ, statliga regler för investerings- och räntestöd samt kontroll över bankernas utlåning och kommunernas planering. Hyrorna hölls nere genom bruksvärdessystemet.
Mot oss står företrädarna för marknadskapitalismen som de senaste femtio åren bit för bit har raserat den solidariska bostadspolitiken. Resultatet har blivit bostadsbrist, hyreshöjningar, renovräkningar, fastighetsspekulation och ett skattesystem som uteslutande gynnar ägt boende med ränteavdrag för dem som kunnat få lån. Priserna har ökat och bankerna har tjänat pengar. Det har lett till den högsta skuldsättningen inom EU. Klyftan ökar mellan medelklassen i ägt boende och låginkomsttagare i hyresrätt. Alla sitter nu i samma båt på en havererad bostadsmarknad.
Ja, förhandlingsmodellen är byggd på hyresvärdarnas premisser. Men dessa är fastlagda genom lagstiftning, som måste ändras. Vi måste kräva att allmännyttiga bolag ska drivas utan vinstsyfte och åter blir hyresnormerande. Nu, när EU ändrat statsstödsreglerna och förespråkar så kallad ”affordable housing” även för låg- och medelinkomsttagare, finns chansen att driva på för en solidarisk bostadspolitik.
För att garantera fastighetsägare vinst vid nyproduktion infördes presumtionshyra för cirka 20 år sedan. Hyrorna förhandlas med en kalkyl som underlag, baserad på byggkostnader och beräknad vinst. Om Hyresgästföreningen inte godtar budet kan fastighetsägaren bestämma hyran själv – så kallad egensatt hyra. Det går också att låta bli att alls förhandla och egensätta direkt. Så gör fler och fler hyresvärdar. Hyresgästen har då rätt att i hyresnämnden kräva en bruksvärdesprövning och kan som medlem få hjälp av Hyresgästföreningen. Systemet är ohållbart. Lägenheter står tomma i brist på hyresgäster som kan eller vill betala.
Av rädsla för marknadshyra ingick Hyresgästföreningens förbundsstyrelse 2022 ett avtal med allmännyttan och fastighetsägarna om ett beräkningssystem för hyreshöjningar vid de årliga förhandlingarna – den så kallade ”Treparten”. Avtalet har väckt kritik från förtroendevalda och medlemmar och har också visat sig fungera till nackdel för hyresgästerna.
Oscar har rätt. Makt byggs inte av delegationerna i förhandlingsrummet och inte heller av hyresgästföreningens jurister och handläggare. Men genom att ta tillvara hyresgästernas rätt gör man motstånd och avslöjar bristerna i det nuvarande systemet. De anställda behöver backas upp av förtroendevalda och aktiva medlemmar så att de orkar fortsätta.
I Stockholms stad finns det 80 000 hushåll som är medlemmar i Hyresgästföreningen, och antalet ökar. Många är förtroendevalda, husombud eller representerar sina grannar på andra sätt t.ex. vid stambyten eller krav på tvångsförvaltning. Vilka som väljs till dessa poster är viktigt. Därför bör bostadsaktivister vara medlemmar av Hyresgästföreningen, och vara beredda att ställa upp som förtroendevalda.
I stadsdelsföreningarna i Stockholm förs en livlig debatt om organisationens prioriteringar. Kritiken har varit stark mot Treparten. En motion från Södermalms stadsdelsförening med krav på att utreda uppsägning av avtalet gick igenom vid förbundsstämman. Det finns ett särskilt framtaget bostadspolitiskt program för Stockholms stad. Tre innerstadsföreningar ger sedan femtio år ut tidningen Hyrespressen, numera digitalt (Hyrespressen.se). Föreningarna ordnar manifestationer, till exempel på Mynttorget varje tisdag 11.30 – 12.30. Det bedrivs ett organiserat arbete mot hotellverksamhet och korttidsuthyrning. 2025 krävde Hyresgästföreningen hyressänkning av region Stockholm. Föreningarna tog fram egna flygblad och ordnade namninsamling till stöd för kravet.
Det finns kraft och initiativförmåga hos medlemmar och föreningar, men också frustration. Som i många andra ”framgångsrika” organisationer vill ledning och tjänstemän styra och kontrollera budskap och aktiviteter. Utrymmet för aktivism begränsas av administrativa krav och rutiner. Hyresgästföreningen kan aldrig ensamt bli den gräsrotsorganisation som behövs för att försvara hyresgästernas rättigheter och driva fram en ny bostadspolitik. Det krävs starka gräsrotsorganisationer utanför föreningen. De måste skapas i samarbete med lokala aktionsgrupper, andra folkrörelser och partier och bilda en massrörelse med makt.
Kampen måste byggas på kunskap. Det behövs direkta aktioner, men det gäller att veta vad målet är och se realistiskt på förutsättningarna. Det finns tillfällen när det är läge att konfrontera enskilda fastighetsägare. Men det räcker inte. Vi måste visa att en annan bostadspolitik är möjlig och slå tillbaka mot kraven på marknadshyra. Det krävs kunskap för att skapa opinion och tvinga de politiska partierna att ta ställning. Kunskap finns inom Hyresgästföreningen. Det är aktivisternas uppgift att se till att den används på rätt sätt. <<
Maria Wallstam
Vi måste vägra kompromissa
Jag instämmer med Oscars analys och slutsatser. Likt Socialdemokratin har Hyresgästföreningen gradvis gått med på allt större kompromisser under parollen att alternativet är värre, men med varje kompromiss har hyresgästernas ekonomiska, sociala, juridiska och politiska ställning försvagats. Effekterna är inte bara materiella. Det har begränsat Hyresgästföreningens visioner till de smulor som hyresvärdarna bjuder på.
Det började 20 år sedan när Hyresgästföreningen gick med på att införa presumtionshyror i nyproduktion – vilket, som Eva skriver, öppnade upp för högre hyror än bruksvärdeshyror. Lagstiftningen garanterade hyresvärdarnas rätt till avkastning, men berövade hyresgästerna ett av de grundläggande skydden som bruksvärdessystemet gav: rätten att pröva om deras hyror var rimliga. Presumtionshyrorna har därefter drivit upp hyrorna i nyproduktionen så kraftigt att en VD för ett större byggbolag, som jag intervjuade 2020, menade att Sverige i praktiken redan har marknadshyror.
Men effekterna stannar inte vid nyproduktionen. När presumtionshyrorna löper ut efter 15 år förs de över till bruksvärdessystemet, ofta utan någon omförhandling. På så sätt riskerar de höga nyproduktionshyrorna successivt att sätta en ny standard även för det befintliga bostadsbeståndet. Från hyresgästernas perspektiv (och plånbok) skiljer sig inte konsekvenserna avsevärt från det omdiskuterade förslaget att införa marknadshyra i nyproduktion, skillnaden är att Hyresgästföreningen har kvar sin plats vid förhandlingsbordet.
Men presumtionshyrorna var långt ifrån den enda urholkningen av hyreslagen. 2011 skrev Hyresgästföreningen under den så kallade allbolagen, som tvingade allmännyttiga bostadsbolag att bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer och samtidigt fråntog dem deras hyresnormerande roll. Reformen föregicks av en nästan tioårig konflikt mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, efter att Fastighetsägarna 2002 anmält det svenska hyressättningssystemet till EU-kommissionen. Enligt anmälan stred allmännyttans självkostnadsprincip och dess hyresnormerande funktion mot EU:s konkurrensregler.
Ärendet prövades aldrig i EU-domstolen, och Hyresgästföreningen gav efter och monterade ned delar av det system man sade sig försvara. Inför valet 2006 hade Hyresgästföreningen själv varnat för att ett avskaffande av allmännyttans hyresnormerande roll sannolikt skulle leda till kraftiga hyreshöjningar, särskilt för hyresgäster i privatägda fastigheter. Det är också precis det som har skett efter 2011, med Hyresgästföreningens samtycke.
Som om det inte vore nog, 2022 annonserade Hyresgästföreningen ett nytt Saltsjöbaden-avtal för de årliga hyreshöjningarna. Enligt den nya överenskommelsen ska den årliga hyreshöjningen baseras på fem faktorer: lokala avgifter, förvaltnings- och underhållskostnader, räntor, BNP och inflation. Att låta BNP påverka hyrorna är svårt att motivera, men ännu mer problematiskt är att tillfälliga ekonomiska chocker, såsom tillfälligt hög inflation och höga räntor, används för att legitimera permanenta hyreshöjningar, mitt under en period då många hushåll redan pressades hårt av stigande levnadskostnader. Det som beskrevs som en balanserad modell blev i praktiken en ensidig mekanism för att flytta över ekonomiska risker från fastighetsägare till hyresgäster
Sammantaget är vi idag i en situation där man fortfarande kan pröva sina hyror i hyresnämnden (om man inte bor i nyproduktion då), men utgången är sällan till hyresgästens fördel. Besittningsrätten finns kvar i lagen, men betyder inte mycket i praktiken om du inte klarar en hyreshöjning på 50–60 procent. Renovräkningar är inte undantag eller ett resultat av några exceptionellt giriga hyresvärdar, de är det logiska resultatet av hyresvärdar som följer de minimala lagkraven till punkt och pricka i det numera urholkade hyressättningssystemet.
Syftet med förhandlingssystemet när det infördes 1968 var att anpassa hyrorna till marknaden efter nästan 30 år av hyresreglering. Så det är knappast en överraskning att det är detta som har hänt, men kompromisser med marknaden har istället för, som Oscar skriver, en annan betydelse när hyresgäströrelsen har försvagats både i absoluta tal och i sin politiska styrka. Betyder det att bruksvärdessystemet bör avskaffas? Nej. Förhandlingssystemet dämpar fortfarande hyrorna och ger hyresgäster ett viktigt inflytande över bostadspolitiken. Men det betyder inte att vi ska nöja oss med hur det är, eller att det enda sättet att organisera sig är genom Hyresgästföreningen.
Hyresgästföreningen är en fantastisk förening om man vill organisera sina grannar, anordna trivselaktiviteter eller kämpa för ett ökat inflytande över sitt boende. Men de som vill bygga ett mer radikalt politiskt projekt som ifrågasätter status quo (inklusive allbolagen och presumtionshyra) bör förvänta sig lite från organisationen. Hyresgästföreningen har hamnat i ett hörn där de känner sig tvungna att göra allt större kompromisser för att försvara systemet och förhindra införandet av marknadshyra. Det går att förstå, men frågan är var gränsen går – hur långt är man villiga att kompromissa innan man beslutar sig för att gå på offensiven?
Jag jobbade som hyresförhandlare i Sundbyberg när Oscar och Ort till Ort började organisera där. Det var inte kul att få sina överenskommelser granskade av kritiska bostadsaktivister. Det var för övrigt inget kul jobb överhuvudtaget att förhandla hyror i ett system som allt mer är till hyresvärdens fördel. Förhandlar du hyran blir det en hyreshöjning; gör du inte det och det går vidare till hyresnämnden eller en oberoende skiljeman blir det också med stor sannolikhet en hyreshöjning, och ofta en större sådan. Ort till Ort satte press på kommunen och den allmänyttiga hyresvärden men också på Hyresgästföreningen, inklusive mig själv. Det gjorde skillnad. Min erfarenhet säger mig att utöver en stark Hyresgästförening som vågar vägra kompromisser, behöver vi utan tvekan fler självständiga bostadskamper som inte är bundna till förhandlingssystemet. <<
Oscar Harvey Westerlund är medlem i Allt åt alla Stockholm med tidigare bakgrund i Ort till ort.
Halimo Nuur är aktiv i Vänsterpartiet och har tidigare varit ordförande för Hyresgästföreningen i Rosengård och i Rosengårds Folkets Hus. De senaste tio åren
har hon arbetat med frågor som rör jämlikhet, folkrörelser, antirasism och lokal utveckling i Rosengård.
Eva Fee har erfarenhet som aktivist och förtroendevald sedan 60-talet. Som pensionär
har hon valt att driva bostadspolitiskt arbete i Hyresgästföreningen och är redaktör för hyrespressen.se, som ges ut av HRF:s innerstadsföreningar i Stockholm
Maria Wallstam är doktorand vid Institutet för Bostads- och Urbanforskning (IBF), Uppsala universitet där hon forskar på byggbranschens politiska ekonomi. Tillsammans med Bostadsforskningskollektivet Fundament är hon författare till boken Kris i Bostadsfrågan
(2023).
